Irlands Hauptstadt Dublin aus der Vogelperspektive. Die Stadt an der Mündung des Liffey ist das prosperierende Wirtschaftszentrum des Landes. Innerhalb der Stadtgrenzen leben zirka eine halbe Million Einwohner, in der Greater Dublin Area zirka 1,2 Millionen Menschen.
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Irlands Comeback

Die Folgen der Finanzkrise und einer geplatzten Blase am Eigenheimmarkt hat Irland weitgehend überwunden. Niedrige Unternehmensteuern locken internationale Konzerne nach Dublin, der Büromarkt boomt – und der Brexit sorgt dafür, dass Banken verstärkt Abteilungen von London auf die Insel verlagern.

Die südeuropäischen Staaten können davon nur träumen: Im vergangenen Jahr hat Paschal Luke Donohoe sein Ziel – einen Haushalt ohne Neuverschuldung – nur knapp verfehlt: Staatsausgaben von 79 Milliarden Euro standen auf der Inselrepublik im Nordatlantik Steuererträgen von 78,4 Milliarden Euro gegenüber. Doch in diesem Jahr könnte es Irlands Finanzminister gelingen, die schwarze Null zu erreichen – es wäre die Krönung der ökonomischen Erfolgsgeschichte, die Irland in den vergangenen Jahren geschrieben hat. 2008 hatte die Finanzkrise das Land besonders hart getroffen, weil – wie in Spanien – gleichzeitig eine Blase am Eigenheimmarkt platzte. 2010 musste die Regierung in Dublin 110 Milliarden Euro aufwenden, um Banken und die Wirtschaft zu stützen – während lediglich 56 Milliarden Euro an Steuergeldern in die Staatsschatulle flossen. Doch ein strikter Sparkurs und Wirtschaftsreformen haben das Land sehr viel schneller als die südeuropäischen Krisenstaaten wieder auf den Wachstumspfad geführt. Schon 2011 wuchs das Bruttoinlandsprodukt, der Gesamtwert aller erstellten Waren und Dienstleistungen, wieder um knapp 3 Prozent; 2018 addierte sich die Wirtschaftsleistung des 4,8 Millionen Einwohner zählenden Landes auf 337 Milliarden Euro – ein Zuwachs von 4,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.


Reges Baugeschehen

Das irische Wirtschaftswunder spiegelt sich nirgendwo auf der Insel so deutlich wider wie am Immobilienmarkt in Dublin. In den Büroquartieren der offiziell 553.000 Einwohner zählenden Hauptstadt drehen sich seit Jahren ständig die Baukräne, um neue Gebäude zu errichten und in die Jahre gekommene Office-Quartiere wieder marktgängig zu machen. Vor allem in den North und South Docklands herrscht reger Baubetrieb.


„Allein im dritten Quartal vergangenen Jahres wurden neue Gebäude mit insgesamt 75.358 Quadratmetern Bürofläche fertiggestellt“, berichtet John McCartney, Director of Research bei der Immobilienberatungsgesellschaft Savills in Dublin, und verweist darauf, dass trotz des Baubooms der Anteil der unvermieteten Büroflächen in der Hauptstadt von mehr als 20 Prozent im Jahr 2011 auf jetzt nur noch 6,1 Prozent gesunken sei. „Bei den besonders hochwertigen Flächen der Class-A-Kategorie ist die Leerstandsrate sogar auf nur noch 4,3 Prozent gefallen“, erklärt Marie Hunt, Leiterin Research beim Immobiliendienstleister CBRE in Dublin. Denn extrem niedrige Unternehmenssteuern sorgen dafür, dass immer mehr internationale Konzerne, die in der EU Geschäfte machen wollen, in der irischen Hauptstadt ihre europäische Zentrale einrichten. Zu den weiteren Vorteilen, die Irland und speziell Dublin attraktiv machen, gehört neben einer jungen und gut ausgebildeten Arbeitsbevölkerung auch die Preclearance am Dubliner Flughafen für die US-Einreise.


Die dynamische Nutzernachfrage belegen nicht zuletzt aktuelle Zahlen von JLL. „Im vierten Quartal 2018 wurden 141.677 Quadratmeter Büroflächen neu vermietet – mehr als zweieinhalb mal so viel wie die 55.091 Quadratmeter im vorangegangenen Drei-Monats-Zeitraum“, sagt Deirdre Costello, Leiterin der Dubliner Niederlassung des internationalen Immobilienberatungsunternehmens. Zu den Unternehmen, die in jüngster Zeit Flächen angemietet haben, zählen internationale Konzerne wie Airbnb, Facebook und Google, der IT-Marketingspezialist Hubspot, Coworking-Anbieter wie Iconic Offices und Allied Irish Banks. Die zu den vier größten Finanzdienstleistern der Insel zählende Geschäftsbankengruppe ist nur eines von mehreren Geldhäusern, die zuletzt in Dublin neue Flächen angemietet haben. Einen der spektakulärsten Mietverträge hat 2017 die Londoner Bank Barclays, einer der ersten Brexit Mover, unterzeichnet. Sie hat sich gleich für zwei Dekaden zu einer Jahresmiete von 2,35 Millionen Euro zweieinhalb Stockwerke in einem neuen Bürogebäude gesichert, den der irische Investor Green REIT vergangenes Jahr an der Molesworth Street fertiggestellt hat. Eine ähnlich große Aufmerksamkeit auf sich zogen die Großvermietungen an Salesforce in Spencer Dock über mehr als 40.000 Quadratmeter mit einer Laufzeit von 20 Jahren und an Facebook in Ballsbridge mit 25 Jahren.


Blick in den EMEA-Hauptsitz von Airbnb in Dublin. Das Gebäude mit dem Namen The Warehouse wurde vom firmeneigenen Environment-Team in Zusammenarbeit mit dem Dubliner Büro Heneghan Peng Architects entworfen. Es befindet sich am Hannover Quay mit Blick auf das Grand Canal Basin und ist in einem der letzten Lagergebäude untergebracht.
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„Gewinner des Brexits“

Was ausländische Banken wie Barclays, die kanadische Toronto-Dominion Bank oder das US-Finanzinstitut JP Morgan nach Irland treibt, ist der Brexit. „Indem sie qualifizierte Fachkräfte von London in das englischsprachige EU-Mitgliedsland verlagern, können sie auch nach dem Austritt Großbritanniens aus der Staatengemeinschaft weiterhin problemlos ihre Finanzdienstleistungen auf dem Kontinent anbieten“, erläutert Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. „Der Bürostandort Dublin ist einer der Gewinner des Brexits.“


Mit den Finanzdienstleistern und Internetkonzernen kommen Tausende gut bezahlter Banker und IT-Experten auf die Insel. 117.095 Euro betrage das durchschnittliche Jahreseinkommen der Beschäftigten in den modernen Büroquartieren, hat die Maklergesellschaft Owen Reilly jetzt in einer Studie ermittelt. Das befeuert den Wohnungsmarkt, der noch sehr angespannt ist. Denn vor dem großen Crash wurde zwar viel gebaut, aber an der falschen Stelle, irischen Medienberichten zufolge gibt es Hunderte „Ghost Estates“. Baugrund ist knapp, die regulatorischen Hürden sind hoch – was sich bremsend auf das Baugeschehen auf dem Wohnungsmarkt auswirkt. Wohnungen sind Mangelware. Für eine Ein-Zimmer-Wohnung nahe den Docklands sei die durchschnittliche Monatsmiete 2018 um 11 Prozent auf 1.850 Euro gestiegen, sagt Inhaber Owen Reilly. „Für eine Drei-Zimmer-Wohnung zahlen Mieter inzwischen sogar 4.166 Euro pro Monat“ – 12 Prozent mehr als vor einem Jahr.


Im Visier internationaler Investoren

Auch Einzelhandelsflächen sind begehrt. „Vor allem internationale Fashion- und Schuh-Anbieter sowie Food & Beverage-Ketten mieten nun verstärkt Ladengeschäfte an“, sagt CBRE-Researcherin Hunt. Nicht nur in Dublin, auch in Cork, mit 125.700 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Irlands, gebe es inzwischen kaum noch freie Ladenflächen in den Einkaufsstraßen. Für die Mieter zahle sich die Präsenz in den Shoppingquartieren aus, meint Hunt: „In den ersten neun Monaten 2018 ist der Umsatz im stationären Einzelhandel um 4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen.“


So verwundert wenig, dass Irland verstärkt ins Visier internationaler Investoren rückt. Für 3,6 Milliarden Euro haben Fonds, Pensionskassen und Versicherungen aus Europa, Nordamerika und Asien sowie aus Irland selbst im vergangenen Jahr Gewerbeimmobilien auf der Insel erworben. Wie John Moran, CEO und Head of Investment bei JLL in Dublin, berichtet, ist das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr gegenüber 2017 um 1,3 Milliarden Euro oder 56,5 Prozent gestiegen.


Zu den Käufern der frühen Stunde zählt Union Investment, die bereits im Mai 2015 für ihren Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa für rund 230 Millionen Euro den vollständig vermieteten, von Daniel Libeskind entworfenen Bürokomplex 4+5 Grand Canal Square im Herzen der Docklands erworben hat. Wie sehr die Immobilienwerte seither in Dublin gestiegen sind, zeigt das Beispiel des Infinity Building am Smithfield Square. Im April 2015 wechselte das gläserne Bürogebäude im Zentrum der Hauptstadt für 28,65 Millionen Euro den Besitzer. Nach einem Refurbishment wurde es im Januar dieses Jahres für 57 Millionen Euro an einen Immobilienfonds der Schweizer Großbank Credit Suisse verkauft. Ebenfalls im Jahr 2015 hat Union Investment spekulativ die Projektentwicklung Burlington House erworben. Das rund 16.000 Quadratmeter (172.000 sqft) große und Leed-Gold-zertifizierte Bürogebäude in der Burlington Road befindet sich in einem beliebten und seit Langem etablierten Geschäftsviertel, in dem unter anderem die Zentrale der Bank of Ireland sowie die Niederlassungen großer Dienstleistungs- und Technologieunternehmen angesiedelt sind. Die Immobilie wurde noch vor Fertigstellung vollständig und langfristig an Amazon vermietet. Amazon hat das Objekt in Shannon Building umbenannt und nutzt es als europäisches Hauptquartier. Aus Sicht von Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH, bietet Dublin weiterhin gutes Potenzial für Immobilieninvestments: „Wir beschäftigen uns aktiv mit dem Ankauf neuer Objekte in Dublin und denken über weitere Projektentwicklungen nach. Sofern die Rahmenparameter stimmen, kommen auch spekulative Entwicklungen weiterhin infrage.“


Nicht nur die Besitzer der Liegenschaften freuen sich über die positive Entwicklung – auch Finanzminister Donohoe kommen die  Wertsteigerungen und das wachsende Transaktionsvolumen am Immobilienmarkt sehr gelegen: Schließlich fließen bei jedem Immobiliendeal auch Grunderwerbsteuern in die Staatskasse – und bringen Irland der schwarzen Null näher.


Von Birgitt Wüst


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