Der Hotelkonzern Hilton – im Bild die Lobby des Hilton Portland – treibt seine Expansion weltweit voran. Allein in Deutschland will die Gruppe bis Ende dieses Jahres fünf weitere Hotels eröffnen.
Union Investment/ Daniel Sumesgutner

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Hotelimmobilien stehen derzeit hoch in der Anlegergunst; das Transaktionsvolumen wird allenfalls durch Produktknappheit begrenzt. Damit Zukäufe oder Projektentwicklungen in der beliebten Assetklasse zum gewünschten Erfolg führen, müssen indes einige Voraussetzungen erfüllt sein – insbesondere in einer späten Phase des Immobilienzyklus.

Der Immobilienboom geht inzwischen in das achte Jahr. Die ultralockere Geldpolitik der Notenbanken gilt als eine der Ursachen dieses ungewöhnlich langen Immobilienzyklus. Doch langsam, warnen Analysten, soll sich das Blatt wenden, da einige geopolitische Risiken verstärkt auftauchen – wie etwa die Unsicherheiten des Brexits und der Handelskrieg zwischen den USA und China. Tatsächlich hat das weltweite Wirtschaftswachstum zuletzt etwas an Dynamik verloren. Doch weil sich kurz- bis mittelfristig kaum etwas am niedrigen Zinsniveau ändern wird und die Fundamentaldaten in vielen Wirtschaftsbereichen noch passen, sind keine wirklich fassbaren Gründe für ein Ende des Immobilienbooms ersichtlich.


Vor allem bei der Assetklasse Hotel zeigen sich Immobiliendienstleister optimistisch. „Hotelinvestments sind auf breiter Front gefragt: als Neubauten, als Bestandsobjekte oder als Hotels mit Optimierungsbedarf“, berichtet Alexander Trobitz, Head of Hotel Services bei BNP Paribas Real Estate. Keine ausgeprägten Präferenzen sieht er auch bei der Standortwahl in den großen Märkten. „Wenn attraktive Objekte auf den Markt kommen, finden sie in aller Regel auch ihre Käufer.“ Aufgrund der stimmigen Rahmenbedingungen rechnet Trobitz für 2019 mit einem weiterhin lebhaften Marktgeschehen. Ähnlich sieht Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group, die Lage. Hotelinvestments seien „eine Erfolgsstory, die nur von der Entwicklung bei Logistikimmobilien übertroffen wird“.


Hotelinvestments sind auf breiter Front gefragt: als Neubauten, als Bestandsobjekte oder als Hotels mit Optimierungsbedarf.
Alexander Trobitz, Head of Hotel Services bei BNP Paribas Real Estate

Hohe Nachfrage, knappes Angebot

Dass 2018 kein neues Rekordergebnis auf dem Hotelinvestmentmarkt verzeichnet wurde, widerspricht dieser Aussage nicht. Mit 3,85 Milliarden Euro blieb das Transaktionsvolumen laut JLL zwar um 20 Prozent unter der historischen Bestmarke von 2016 mit 4,9 Milliarden Euro zurück – was allerdings nicht auf nachlassendes Interesse seitens der Anleger, sondern auf das knappe Angebot zurückzuführen sei. „Es ist das alte Lied: Wenn kein entsprechendes (Portfolio-)Angebot auf dem Markt ist, können Anleger auch nicht zum Zug kommen“, so Giesemann. „Die Hotelimmobilie mit langfristigen Verträgen verspricht eine kontinuierliche Verzinsung des Kapitals“, erklärt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH. „Daher verspürt eine Großzahl an Anlegern wenig Lust zu verkaufen und profitiert lieber nachhaltig von den Pachteinnahmen.“


Getrieben wird die Nachfrage nach Hotelimmobilien nicht zuletzt durch institutionelle Investoren. Zu den aktivsten Anlegergruppen, die in Deutschland in Hotels investieren, zählen Immobilienfonds. Auf eine besonders lange Hotelhistorie blickt dabei Union Investment zurück. Allein im vergangenen Jahr legten die Hamburger Investmentmanager 280 Millionen Euro in Hotelimmobilien an. In den letzten vier Jahren wurden nur Objekte gekauft, keine veräußert. Investments erfolgen für eine Haltedauer von mindestens zehn Jahren. Der Wert der Hotels in den Fonds von Union Investment kumuliert sich mittlerweile auf einen Marktwert von 5,2 Milliarden Euro.


1,4 Mrd.

Touristenankünfte global zählte UNWTO im Jahr 2018

Sehr aktiv im Hotelsegment ist auch Invesco. Die Gesellschaft verwaltet rund 23 Hotels mit einem Volumen von 1,4 Milliarden US-Dollar. Hans-Peter Hermann, Senior Director Asset Management Hotels bei Invesco Real Estate in München, sieht trotz aller Begeisterung für Hotels Risiken in manchen Märkten aufgrund des teilweise stark wachsenden Angebots.


Dennoch bestünden weiterhin gute Chancen, Deals mit angemessener Rendite zu finden. Ausschlaggebend hierfür sei eine klare und vor allem kompromisslose Investmentstrategie. Man beobachte die Märkte genau, sehe die Fundamentaldaten für den Hotelmarkt aber nach wie vor positiv. Ähnlich schätzt Andreas Löcher die Lage ein. Mittelfristig gut positioniert sind aus Sicht des Hotelexperten Investoren, die strategische Partnerschaften aufgebaut haben, Developments verstehen und ein tiefes Produktverständnis für die Hotellerie mitbringen.


1,8 Mrd.

Auslandsreisen werden für das Jahr 2030 erwartet

Warnende Stimmen

Einige Immobilienexperten werten den Anlageboom an den globalen Hotelmärkten aber auch als Warnsignal. „Investoren gehen erst im fortgeschrittenen Stadium eines Aufschwungszyklus im großen Stil in Bettenburgen“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. Zu Beginn einer Investmentphase stürzten sich Marktteilnehmer zunächst auf Büroliegenschaften, gefolgt von Retail- und Wohnimmobilien. „Erst wenn diese Märkte abgegrast sind, geraten Spezialimmobilien wie Hotels auf den Radarschirm der Käufer“, sagt Beyerle. Das bedeute aber nicht zwangsläufig, dass demnächst ein Einbruch an den Immobilienmärkten drohe. Die noch immer niedrigen Zinsen und geringen Renditen von Staatsanleihen sprächen für eine weiterhin hohe Nachfrage von Profi-Anlegern an den Immobilienmärkten – und für die Assetklasse Hotel nicht zuletzt die sprunghafte Entwicklung der internationalen Tourismuszahlen. So wurden nach dem neuesten „World Tourism Barometer“ von UNWTO (Welttourismusorganisation der Uno) im Jahr 2018 global 1,4 Milliarden Touristenankünfte registriert, 6 Prozent mehr als 2017. Mit 713 Millionen aus dem Ausland kommenden Einreisen mit mindestens einer Übernachtung entfiel fast die Hälfte auf Europa. Bis 2030 prognostiziert UNWTO ein Wachstum auf 1,8 Milliarden Auslandsreisen. Für den gleichen Zeitraum erwartet JLL für die wichtigen europäischen Hotelmärkte wie etwa Berlin, Barcelona, Budapest, Madrid, Mailand, München, Rom, Wien und Zürich einen ähnlich hohen Zuwachs beim RevPar, dem Erlös pro verfügbarer Zimmerkapazität, wie in den US-amerikanischen Hotelmärkten: durchschnittlich 2,7 Prozent pro Jahr.


Einen Panoramablick über die spanische Metropole Barcelona bietet die Rooftopbar des in der Altstadt gelegenen Hotels Barceló Raval.
Union Investment/ Pere Peris

Doch trotz der prognostizierten Tourismusströme ist die große Pipeline nicht unumstritten. „In einzelnen Mikrolagen, sowohl in Primär-, Sekundär- und Tertiärstandorten, wird durch starke Angebotszuwächse kurz- bis mittelfristig ein Überangebot entstehen“, sagt Heidi Schmidtke, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. Das werde zu einer Konsolidierung des jeweiligen Marktes beitragen und vor allem unzureichend instand gehaltene Häuser ohne starke Markenbindung verdrängen. In Kombination mit grundsätzlich positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und global weiter steigender Nachfrage sollte das zusätzliche Angebot in den Standorten allerdings langfristig absorbiert werden können.


Hotelentwicklungen werden schwieriger

Daniel Schneider sieht die Situation vor allem durch die Architektenbrille. „Im Zuge der immer weiter wachsenden Vielfalt neuer Konzepte und Marken kommt es immer stärker darauf an, das richtige Produkt am richtigen Ort zu platzieren“, sagt der Gründer von Monoplan. Das auf Hotelbau spezialisierte Architekturbüro hat in Zürich unter anderem ein ehemaliges Telegrafenamt für das erste Motel One der Limmatmetropole umgebaut – mit gutem Erfolg: Das Hotel verzeichnet seit seiner Eröffnung im Jahr 2017 überdurchschnittlich hohe Auslastungszahlen. Clemens Engelhardt, Rechtsanwalt und Partner im Münchner Büro von Trustberg LLP, rät als langjähriger Hotelexperte, man solle die Frage, ob derzeit die Marktsituation für Hotels unsicher sei, sowieso nicht an kurzfristigen Eckpunkten festmachen, da ein Hotelinvestment ein Projekt über viele Jahre sei. Da Miet- beziehungsweise Pacht- oder auch Hybridverträge in der Regel über 20 bis 25 Jahre mit Verlängerungsoptionen laufen, müssten Hotelprojekte über Konjunkturzyklen hinaus funktionieren, betont Engelhardt. Daher sei ein reines Ausweichen auf B-Lagen oder C-Standorte sicherlich nicht die Lösung. Nur wenn Standort und Hotelkonzept zusammenpassten, sei auch zu erwarten, dass das Projekt die anvisierte Rendite erwirtschafte.


Gern wurden daher in der Vergangenheit Projektentwicklungen gekauft. Doch auch in diesem Bereich sind die Herausforderungen gewachsen – beispielsweise aufgrund der immer höheren Baukosten; zudem macht sich der Fachkräftemangel am Bau bemerkbar, was zu Verzögerungen und Mehrkosten führt. Ein weiterer Engpass ist die Verfügbarkeit von Grundstücken. „Für Investoren lohnt sich daher besonders das Extended-Stay- und Economy-Segment, da diese Konzepte in Zeiten wirtschaftlicher Kontraktion widerstandsfähig sind“, sagt Markus Lehnert, Vice President of International Hotel Development bei Marriott International. In Zeiten der Grundstücksknappheit komme es darauf an, die Standorte von morgen zu identifizieren und dort noch rentabel zu entwickeln. Was gestern ein unmöglicher Standort gewesen sei, könne morgen hip und trendy und ein „Game Changer“ sein.


Konzepte: stylish, Mixed Use und Extended Stay

Immer mehr Marken drängen in die Märkte, aber nicht jede schafft eine Trennschärfe wie Motel One, mit der Dieter Müller die Budget-Hotellerie investmentfähig gemacht hat. Er setzt auf zentrale Lagen, hohe Qualität und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Auf den Budget-Trend sind inzwischen viele aufgesprungen, viele weitere Konzepte werden die nächsten Jahre eröffnen, wie Selina. Die in Lateinamerika bekannte Marke zielt auf Millennials und „digitale Nomaden“ ab und setzt bewusst auf Hotels in szenigen Lagen in der Spätphase ihres Zyklus. Sie bietet den Eigentümern Mietverträge mit Laufzeiten von 20 Jahren und länger an und baut die Hotels nach Vertragsabschluss in drei bis sechs Monaten um. Cycas Hospitality aus den Niederlanden setzt auf Doppeldeckerhotels, wie das neue Moxy und das Residence Inn in Amsterdam. „Für Investoren ist es nicht immer einfach, gute Objekte zu finden, da Grundstücke schwer zu finden sind und Baukosten steigen. Die Vorteile von Größe, rationellem Bauen in Verbindung mit Mehrmarkenhotels sind über die letzten Jahre spannend geworden“, so Eduard Elias, Gründer von Cycas Capital, Amsterdam. Auch Mixed-Use-Immobilien, die Hotel, Wohnen und Arbeiten vereinen, sind gefragter denn je. 


Das Pullman Berlin Schweizerhof punktet mit seiner Lage in der City West. Das Design des Hotels nimmt auf die direkte Nachbarschaft zum Berliner Zoo Bezug.
Mario Drescher

Hotellerie bleibt vor allem ein Peoples Business

Die Qualität der Hardware ist aber nur ein Aspekt. Hotels „leben“ von Menschen. Damit sich Gäste wohlfühlen, müssen urbanes Hoteldesign und die gelebten Werte der Gastlichkeit ineinandergreifen. Wenn aber viele der neuen Produkte und Hotelstandorte nicht mehr betreiber-, sondern investmentgetrieben sind, kann der Faktor Mensch schnell zu kurz kommen. Wer die Rendite über die Menschen stellt, wird langfristig keinen Erfolg haben, zumal die Digitalisierung den Konsolidierungsprozess der Branche noch schneller vorantreibt. Buchungsportale planen inzwischen auch in eigene Immobilien zu investieren.


Das zeigt: Die Hotellerie bleibt spannend. Investoren werden zukünftig mit mehr Variablen zurechtkommen müssen. Sofern es nicht zu einem exogenen Schock kommt, dürfte angesichts der Reisefreudigkeit eine massive Korrektur der Immobilienwerte im Hotelbereich kurzfristig aber wenig wahrscheinlich sein. Dennoch sollten Investoren auf einen Rückgang vorbereitet sein, gemäß dem Motto: „It’s better to be prepared than to repair.” „Wer gute Qualität im Portfolio hat und über solides, langjähriges Hotel-Know-how verfügt“, so Andreas Löcher von Union Investment, „braucht aber auch das Ende der Boomphase nicht zu fürchten.“


Von Beatrix Boutonnet


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