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Europäische Immobilieninvestoren unter Zugzwang

Die Investitionsklima-Studie von Union Investment zeigt für die verschiedenen Nutzungsarten ein differenziertes Bild. Insgesamt wird jedoch erwartet, dass die Ankaufsrenditen weiter sinken.

Die europäische Immobilienwirtschaft wird sich in den kommenden Monaten weiter im Windschatten fiskalpolitischer Regulatorik bewegen. Das hat eine aktuelle Umfrage von Union Investment unter 150 institutionellen Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien ergeben. Demnach gehen 67 Prozent der Befragten davon aus, dass die Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB), den Leitzins auch perspektivisch niedrig zu halten, zu einem weiteren Absinken der Nettoanfangsrenditen bei Immobilientransaktionen führen wird. Trotz steigender Preise glauben 57 Prozent der Studienteilnehmer daran, dass das jährliche Transaktionsvolumen in den europäischen Core-Märkten gleich bleibt oder sogar noch etwas ansteigt.


Bei der prognostizierten Renditeentwicklung in den kommenden zwölf Monaten ergibt sich für die verschiedenen Nutzungsarten ein differenziertes Bild. Rund 40 Prozent der Immobilienakteure richten sich darauf ein, dass die Nettoanfangsrenditen für Shoppingcenter und Logistikimmobilien wieder steigen werden. Bei High-Street-Objekten und Büroimmobilien sind es demgegenüber nur rund 20 Prozent, die einen Renditeanstieg erwarten. Grundsätzlich bleibt die Risikoausrichtung der Immobilieninvestoren im aktuellen Marktumfeld eher defensiv. Zwei von drei Befragten verfolgen die Anlagestrategie „Gleiches Risiko – geringere Rendite“. Dementsprechend geht die Hälfte der Studienteilnehmer davon aus, ursprünglich angepeilte Renditeziele nicht zu erreichen. „Die europäischen Immobilieninvestoren haben sich bislang relativ gut auf die Lower-for-longer-Strategie der EZB eingestellt. Sie überschlagen sich weder in Renditefantasien, noch vernachlässigen sie ihr Risikomanagement“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei Union Investment. „Gleichzeitig stehen viele Marktteilnehmer aber auch unter Zugzwang, ihre Handlungsspielräume auszureizen oder alternative Lösungswege zu beschreiten, die neue Chancen eröffnen können, denn der Kapitaldruck lässt nicht nach.“


Märkte begünstigen Ankäufe mit Leerständen

Ankaufsrenditen sinken, Mieten steigen – das ist grob umrissen die Situation auf den großen europäischen Immobilienmärkten. Daher berücksichtigen immer mehr Immobilienunternehmen im Ankauf auch Objekte mit anteiligem oder vollständigem Leerstand – wenn sie von den Vermietungsaussichten überzeugt sind. Auffällig an den Befragungsergebnissen ist, dass sich Investoren in erster Linie zutrauen, in ihren Heimatmärkten Leerstände zu kaufen und durch anschließende Vermietung aufzulösen. Rund 65 Prozent der deutschen und sogar 73 Prozent der französischen Immobilieninvestoren nehmen in ihren Heimatmärkten auch Objekte mit Leerständen in die Ankaufsprüfung. Einzig die britischen Immobilienakteure agieren Brexit-bedingt weniger heimatverbunden: Rund die Hälfte von ihnen ist bereit, auch in Deutschland und Frankreich gewerbliche Immobilien mit Leerständen zu erwerben. Andere europäische Kernmärkte wie die Niederlande, Schweden oder Spanien spielen für die Befragten mit Blick auf Leerstandskäufe nur eine untergeordnete Rolle.


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Geringe Veränderungen beim Klimaindex

Im Vergleich zur letzten Umfrage vor einem halben Jahr zeigt das Klimabarometer für europäische Immobilieninvestitionen insgesamt nur geringfügige Ausschläge. Die Werte für Deutschland mit 63,4 (+0,2) und Frankreich mit 66,6 (–0,2) haben sich kaum verändert, während sich das Klima in Großbritannien mit 58,9 (–1,2) weiter verschlechtert hat. Für die kommenden zwölf Monate gehen dennoch 77 Prozent der Befragten davon aus, dass das Immobilien-Investitionsklima auf diesem Niveau bleibt oder sich sogar noch etwas verbessert.


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