In Anbetracht der höchsten Inflation seit 40 Jahren und steigender Zinsen spricht vieles dafür, in Wohnimmobilien am US-amerikanischen Markt zu investieren.„Investoren, die jetzt in den Markt einsteigen, profitieren von Preisanpassungen, die sich aus dem abrupten Anstieg der Zinssätze ergeben“, meint Malcolm McComb, Vice Chairman der CBRE Capital Markets Group. „Wohnimmobilien gelten als guter Inflationsschutz, da Mietverträge zumeist nur für einen Zeitraum von zwölf Monaten abgeschlossen werden.“

Das Multifamily-Segment in den USA, das die Möglichkeit bietet, in mehrere Wohneinheiten eines Objekts oder Gebäudekomplexes zu investieren, ist ein etablierter Bestandteil institutioneller Portfolios. Aufgrund der sich ändernden Rahmenbedingungen wird das Segment jetzt noch attraktiver. „Heute schaffen nicht mehr so viele junge Mieter wie früher den Sprung ins Eigenheim“, stellt McComb fest. Viele ziehen es aktiv vor, zur Miete zu wohnen. Hinzu kommt, dass der Schuldenberg aus Studienkrediten im Land inzwischen auf 1,7 Billionen US-­Dollar angestiegen ist. Viele können das erforderliche Eigenkapital für den Hauskauf deshalb nicht ansparen. Auch die im zweiten Quartal in die Höhe geschossenen Hypothekenzinsen sind oft kaum zu verkraften. Deshalb bleiben viele in der Mietwohnung.

Für Investoren mit einem geringen Fremdfinanzierungsgrad ist jetzt der richtige Zeitpunkt, hochwertige Mehrfamilienimmobilien zu kaufen.

Derweil drängt schon die nachfolgende Generation Z auf den Markt und konkurriert um das ohnehin knappe Angebot an Mietwohnungen. „Angesichts der starken Fundamentaldaten und der Neubewertung der Objekte ist jetzt für Investoren mit einem geringen Fremdfinanzierungsgrad der richtige Zeitpunkt, hochwertige Mehrfamilienimmobilien zu kaufen“, so der Experte.

Attraktive Fundamentaldaten für ­eigenkapitalstarke Investoren

Union Investment investierte 2021 insgesamt 226 Millionen US-Dollar in zwei Mehrfamilienimmobilien in den USA und plant weitere Engagements. „Das Segment bietet uns augenblicklich eine sehr gute Möglichkeit, unser beträchtliches US-Portfolio zu diversifizieren, das bislang sehr stark auf Büroimmobilien ausgerichtet ist“, so Matthew Scholl, Leiter Investment Management Americas bei Union Investment. „Die Wachstumsmärkte im Sun Belt des Landes sind dabei besonders attraktiv“, ergänzt Scholl. „Homeoffice und hybride Arbeitsformen haben die Arbeitswelt flexibler gemacht. Viele dieser Märkte können mit günstigen Immobilienpreisen und einer hohen Lebensqualität punkten und profitieren somit von der Tatsache, dass immer mehr Unternehmen und Arbeitskräfte aus den teureren Küstenstädten abwandern.“

„Während die führenden Gateway-Citys nach wie vor Chancen bieten, gelten Märkte wie Charlotte, Nashville, Austin, Dallas und Denver inzwischen ebenfalls als Core-Lagen für Mehrfamilienimmobilien, was noch vor fünf oder zehn Jahren nicht der Fall war“, erklärt Kevin Harrell, Geschäftsführer des auf Mehrfamilienimmobilien spezialisierten Projektentwicklers LMC Investments. LMC konzentriert sich auf Hochhäuser, Mid-Rise-Anlagen sowie auf Objekte mit integrierter Gartenanlage. „Während der Pandemie stieg die Nachfrage nach Häusern mit Garten, da viele Menschen das Bedürfnis nach mehr Platz hatten. Doch mit der Rückkehr zur Normalität und der Wiederbelebung der Innenstädte steigt auch die Nachfrage nach Hochhauswohnungen wieder, insbesondere nach bestens ausgestatteten Objekten, für die Spitzenpreise verlangt werden können“, beobachtet der Projektentwickler.

„Immobilien mit Komfortausstattung sind sehr gefragt“, bestätigt Matthew Scholl. „Je nach Markt oder Region kann das ein Rooftop-Pool, ein Fitnesscenter, ein exklusiver Gaming Room, ein Haustier-Spa, ein Golfsimulator, ein Concierge-Service, eine Amazon-Paketstation oder ein Weinlager sein. Nach unserer Beobachtung fällt es Vermietern, die den anspruchsvollen Mietern von heute keine aktuellen, relevanten Annehmlichkeiten bieten können, deutlich schwerer, Mietsteigerungen durchzusetzen.“

„Aufgrund der steigenden Grundstückskosten haben sich die Projektentwickler in den letzten zehn Jahren auf Produkte des mittleren und gehobenen Luxussegments konzentriert“, erläutert Kevin Harrell. „LMC ist dagegen mit der Submarke Emblem auch im weniger exklusiven Wohnungsbau aktiv. Wir haben zum Beispiel ein Modellprojekt mit angeschlossenem Garten entwickelt, das nun kostengünstig im ganzen Land umgesetzt wird. In diesem Preissegment werden auch weniger Annehmlichkeiten angeboten. Dank geringerer Baukosten und einer kürzeren Bauzeit lassen sich auch bei niedrigeren Mieten attraktive Renditen erzielen.“

Build-to-Core-Strategie für den Portfolioaufbau

„Da das Multifamily-Segment in den USA sich immer mehr zum sicheren Hafen für Investoren entwickelt, besteht die Herausforderung nun darin, ein größeres Portfolio aufzubauen“, so Harrell weiter. „Hier kommt die Build-to-Core-Strategie ins Spiel. Bei LMC lag der Anteil der Neubauprojekte bisher bei 25 bis 30 Prozent. Für unsere Investoren ist das ein Faktor, der wesentlich zur Risikominderung beiträgt.“

Eine Build-to-Core-Strategie ist für Union Investment besonders interessant. „Trotz der Zinsentscheidungen der US-Notenbank haben wir in diversen Zielmärkten noch keine nennenswerte Steigerung der Cap Rates stabilisierter Assets festgestellt“, so Scholl. „Wir sehen zwischen Investitionen in Bestandsimmobilien und Build-to-Core-Möglichkeiten einen attraktiven Renditeabstand und gehen mittel- bis langfristig von einer soliden Nachfragesituation aus.“

Von Paul Allen